基本案情

雪某與李某是夫妻關系。1989年村鎮規劃給夫妻倆宅基地一處，1990年夫妻倆在該宅基地上建起四間平房。

2013年秋季，本案第一被告李某（即原告雪某的丈夫），與本案第二被告郭某（即買房者）達成了口頭買賣房地產協議，協議中約定：“李某把四間平房及房屋依附的宅基地賣給郭某，郭某通過中間人支付給李某4800元房款。”

爭議爭議焦點

原告雪某訴稱：“丈夫李某賣房子的事情，自己毫不知情。后來，自己知道房屋被賣掉，就多次找買房者郭某協商，請求買房者郭某返還房宅，遭到拒絕。”

被告李某辯稱：“在妻子雪某不知情的情況下，我把房屋賣掉了。”

被告郭某辯稱：“房子和宅基地，是當時雪某的丈夫李某急需用錢，就以4800元的價格賣給了我，還有中間人。原告雪某說自己不知情，這是假的。賣房子的第二天，雪某就過來找我，把房屋內的物品全部作價200元，也賣給了我。如果原告雪某堅持要回房子，我的損失應該有他們補償。”

判決結果

近日，泌陽縣法院根據相關法律規定，判決被告李某與被告郭某之間達成的口頭房地產買賣協議無效；被告李某返還被告郭某人民幣4800元；被告郭某將四間平房及房屋依附的宅基地，返還給被告李某。判決后，雙方均未提起上訴，目前判決已生效。

綜合分析

處分共有的不動產，必須經過全體共有人同意

本案主審法官表示，該房地產系被告李某和原告雪某的夫妻共同財產，處分共有的不動產，必須經過全體共有人同意。本案所涉及的房屋和宅基地，屬于原告雪某與被告李某的夫妻共同共有。非因生活需要而處分夫妻共同財產，需要夫妻雙方平等協商，取得一致意見。

本案中，被告李某沒有經過妻子雪某同意，擅自轉讓夫妻共有的房地產，依法應當確認合同無效。在合同糾紛案件中，主張合同關系成立并生效的一方當事人，應當對合同訂立及生效的事實承擔舉證責任。

被告辯稱缺乏事實依據，法院不予采納

本案中，被告郭某辯稱“轉讓行為經過了原告雪某同意”，但是，被告郭某并沒有向法院提交與之相關的證據，所以，其辯稱理由缺乏事實依據，法院不予采納。合同無效之后，依據合同所取得的財產，也應該予以返還。有過錯的一方，應當賠償對方因此所遭受的損失。如果雙方均有過錯，應當各自承擔相應的責任。

本案中，被告郭某辯稱“因房宅轉讓，自己遭受了一定的損失”。但是，郭某在本案中并沒有提出反訴。所以，關于損失問題，買房者可以另行主張權利，本案不予處理。

相關法律細則

1.《合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

2.《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

3.《最高人民法院關于適〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條：“婚姻法第十七條關于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權’的規定，應當理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”（河南法制報）