中國最大鼓王——福地洞天鼓，放置在海南文昌雅居樂月亮灣售樓部前，來客到訪敲打大鼓，為新春祈福

　　如果說上一個十年是城市地產(chǎn)的“黃金十年”，那么未來十年，隨著人們生活方式的改變，基于享受、體驗、度假的旅游地產(chǎn)，將成為房地產(chǎn)市場的一劑強心針，為行業(yè)發(fā)展帶來無限潛能。

　　專家認為，廣東房地產(chǎn)的投資發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，即由常規(guī)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向休閑度假類產(chǎn)品，由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下海”。

　　房地產(chǎn)由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下海”

　　伴隨房價的連續(xù)上漲，過去十年可謂房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”，在其背后，住房商品化改革、人口紅利、經(jīng)濟高速增長和2008年之后的寬松貨幣政策，被認為是“黃金十年”的動力之源。然而，隨著上述驅(qū)動因素的逐漸消失，以住宅開發(fā)為主的房企利潤率不斷下降。進入2013年，從地產(chǎn)大佬到業(yè)內(nèi)專家紛紛指出，房地產(chǎn)十年黃金發(fā)展期已然過去，其暴利模式不可持續(xù)。

　　住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認為，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年高速增長，將要進入新階段。房地產(chǎn)開發(fā)將從以住宅開發(fā)為主向商業(yè)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，這是城鎮(zhèn)化率超過50%，人均收入水平超過8000美元以后的必然特征。

　　秦虹說，房地產(chǎn)市場發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng)新。過去房地產(chǎn)開發(fā)處于比較初級的階段，未來房地產(chǎn)市場將會從區(qū)域性機會轉(zhuǎn)變成結(jié)構(gòu)性機會，需要企業(yè)去挖掘，以獨特創(chuàng)新的商業(yè)模式來把握，不是所有的企業(yè)都能做到。

　　就房企而言，專家分析，開發(fā)商進入旅游地產(chǎn)有四方面原因：政策、市場、競爭和資源。比如，從政策層面來講，一邊是傳統(tǒng)住宅市場受到擠壓，另一邊是旅游產(chǎn)業(yè)的寬松，房企自然會不斷進入，且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場領(lǐng)域不能獲得的資源。

　　這種變化，首先在旅游資源豐富的省份顯現(xiàn)。在廣東省房協(xié)理事、廣州同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來，2013年，廣東房地產(chǎn)的投資發(fā)生重大轉(zhuǎn)向，即由常規(guī)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向休閑度假類產(chǎn)品，由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下海”。

　　“限時代”到來開啟“閑時代”？

　　“房”無疑是當(dāng)下牽動最多人的熱門話題。老百姓關(guān)心房價漲落、投資方向，地方政府關(guān)心土地出讓收入，開發(fā)商關(guān)心市場未來走勢。

　　“可以預(yù)期，即使今后幾年管理層不再強制推行‘住房價格年度控制目標(biāo)’，類似廣州、深圳、北京、上海這樣的中心城市的地方政府，也會‘自覺’推行限購等措施。限購已經(jīng)成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的基石，沒有限購，樓價將如猛獸出籠，難以控制。”趙卓文認為，“限時代”意味著未來幾年廣東常規(guī)的住宅類房地產(chǎn)的銷售難有爆發(fā)式增長。

　　常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展已過高峰，急需新的增長點和發(fā)展動力。趙卓文認為，“限時代”到來的同時，“閑時代”也拉開了序幕。2014年廣東房地產(chǎn)將進入“限時代”和“閑時代”，廣東的一線城市，如廣州、深圳等，將繼續(xù)實施限購、限貸等政策。而珠三角地區(qū)人均GDP已逾13000美元，人均住房面積超35平方米，未來商品住宅需求將下降，旅游休閑地產(chǎn)、新型商業(yè)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、泛鄉(xiāng)村地產(chǎn)等將大量興起。

　　在趙卓文看來，過去10年，中國商品房價格平均漲了2.5倍。廣東地區(qū)的購房者大多屬于“被動致富”，很多房地產(chǎn)的投資機會其實都沒有把握住。廣東人做生意崇尚“不熟不做”，廣東人買房也是“不熟不買”，購房比較理性，甚至很“宅”。海南房地產(chǎn)“熱”了幾年，鮮見廣東人身影。北京、上海等地，到處都有廣東開發(fā)商，但廣東的買房資金極少。

　　“2012年，珠三角人均GDP達到12910美元，廣州人均GDP達到16850美元。未來幾年，旅游、休閑時代將有爆發(fā)式增長。”趙卓文分析，休閑度假產(chǎn)品將是未來房地產(chǎn)的投資新方向。

　　“黃金”案例

　　●為什么海景房價居高不下？

　　2009年開盤至今，雅居樂清水灣依然是海南乃至全國旅游地產(chǎn)中最炙手可熱的項目之一，五年來創(chuàng)造66億元、99億元、72億元、60億元、78億元的歷年銷售業(yè)績，不斷書寫在海南的業(yè)績神話。毫無疑問，雅居樂清水灣已經(jīng)成為海南房地產(chǎn)市場的支柱型項目。2013年，有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，海南成交總額為827.1億元，雅居樂清水灣貢獻了1/12份額。

　　為何雅居樂清水灣能連續(xù)成為海南年內(nèi)業(yè)績超過50億元和蟬聯(lián)五冠的單體項目？房價連年上漲，尤其是海景房價居高不下？

　　據(jù)了解，在旅游地產(chǎn)大盤最為集中的海南，大盤的涌入并沒有令各個灣區(qū)的房價下降。在最為成熟的大三亞區(qū)域，清水灣等灣區(qū)的均價保持在2萬元/平方米以上，部分位于市中心的房子，價格甚至超過5萬元/平方米。一些銷售人員表示，盡管房價很高，但前往看房、購房的業(yè)主并不希望房價下跌。“更希望房價保持在高門檻水平，這樣，可以過濾掉一些鄰居。”一些業(yè)主表示。而銷售人員表示，選擇置業(yè)旅游地產(chǎn)的買家，更注重大盤的配套、產(chǎn)品品質(zhì)，也更注重通過高價買房，獲得一個更為舒適的環(huán)境。

　　●日租價不輸五星級酒店

　　“作為旅游地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該設(shè)法把人們留下來，硬環(huán)境滿足之后，我們還要完善一些軟環(huán)境，比如服務(wù)、管理，等等。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為，除了產(chǎn)品之外，旅游地產(chǎn)還要在整個配套管理上下工夫，這方面做好了，將為這類房地產(chǎn)項目實現(xiàn)產(chǎn)品增值及投資回報奠定堅實基礎(chǔ)。

　　依托周邊豐富旅游資源而建的旅游地產(chǎn)，滿足對生活的改善及閑時度假的需求，同時又兼具投資價值，是買家購買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的核心原因。從目前反饋的市場情況看，已有旅游地產(chǎn)項目取得了可觀的投資回報。被譽為擁有“海南最令人期待海岸線”的清水灣一線海景酒店式公寓便是一例。

　　樓盤銷售人員介紹，海南清水灣的買家當(dāng)中就不乏來自全國各地的投資型客戶，他們當(dāng)中的不少人在收樓之后，就陸續(xù)尋找托管機構(gòu)或者自己進行出租。租賃形式多為短期，主要瞄準(zhǔn)五一、國慶和春節(jié)等假期前來旅游的客戶。

　　今年春節(jié)期間，清水灣的兩房單位租金已經(jīng)達到了每晚2000元，三房更是達到每晚3000元，與不少按揭業(yè)主的月供可以相抵。據(jù)悉，雖然清水灣假日短租價格不輸五星級酒店，卻依然供不應(yīng)求，大受市場歡迎。對租客來說，與五星級酒店相比，清水灣短租房一樣能夠提供舒適的環(huán)境，還多了一份住家的溫馨感覺，相當(dāng)難得。

　　●居住需求邁向“旅居”時代

　　除了房價上漲、房屋短租的回報獲利外，“旅居”生活方式的日漸興起也提升了旅游地產(chǎn)的含金量。

　　以另一個具有度假功能的項目——凱茵又一城為例，去年下半年起，中山這片未被深度發(fā)掘的休閑舒適之地，越來越多地引起人們的關(guān)注。中山凱茵又一城相關(guān)負責(zé)人向記者介紹，隨著廣州城市南拓，經(jīng)濟中心向南端轉(zhuǎn)移，已經(jīng)有越來越多的廣州人，到車程只有1小時的中山置業(yè)，該盤去年三四季度成交中，三四成來自廣州。更多廣州客并非因投資而來，選擇舒適大戶型的更多。

　　專家分析，人們對旅游、休閑的生活方式的需求越來越大，對健康環(huán)保、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來越高，表現(xiàn)尤為突出的是居住需求正從“城居”走向“郊居”進而到現(xiàn)在以“旅居”為主的多元化格局。旅游地產(chǎn)作為這種全新生活方式的載體，融旅游、休閑、度假、居住為一體，滿足人們在生活中旅游、在旅游中生活的雙重需求。文/趙燕華