樓市步入“新常態(tài)”

政策暖風立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購房者。據媒體報道，新政出臺后首日，部分二手房業(yè)主“坐地起價”，在北京，一些改善性購房者急簽購房合同。

從緊從嚴調控的淡出，中國樓市將迎來怎樣的“新常態(tài)”？

新政的利好效果確實顯而易見。全國房地產商會聯盟執(zhí)行主席顧云昌接受新華網記者采訪時表示，金融體系對房地產業(yè)的支撐作用顯而易見，從前期導向性政策的醞釀，到實質性政策的出臺，市場買房預期將得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營業(yè)稅等針對于改善性住房政策的出臺，也體現了此番政策對于改善性住房需求的重視，必將形成直接刺激作用。

中原地產粗略預計，首付從60-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場成交量或環(huán)比上漲30%。

有樂觀的看多者甚至高呼，目前的利好政策與2009年時十分相似，彼時的樓市在政策加持下掀起一輪高潮，以此類推此輪房地產市場亦將重現輝煌。

然而，市場卻已不再是那個市場，“花開遍野”的場景畢竟發(fā)生在過去。

目前的房地產市場，與2009年相比，庫存高企、市場分化嚴重、土地等成本居高等問題存在，已經讓樓市的基本面完全不同，即使有眾多政策紅利，但經濟增速持續(xù)走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時日。

在市場人士看來，究其原因，中國房地產市場或已經達到“供求平衡”狀態(tài)，樓市開始進入下半場。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場房企所依靠的土地增值、房價上漲的模式已經過去，不再會有普遍性的規(guī)?；鲩L機會，房地產作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場中，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣，在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間。

從地產巨頭的戰(zhàn)略布局可見一斑。萬達去地產化明顯，恒大調轉船頭轉型消費類產業(yè)，萬科也在急尋新的商業(yè)模式……

面對上一階段規(guī)?；l(fā)展遺留下的庫存高企等問題，發(fā)改委房地產研究中心主任劉琳在接受新華網記者采訪時指出，今年全年房地產市場仍然處于去產能、消化高庫存的態(tài)勢，去化仍然是“主旋律”。顧云昌坦言，目前的房地產市場已經處在下降周期，房地產市場正在進行趨勢性調整。

調控思路“順勢而變”

與市場結構一同發(fā)生變化的是官方調控思路的轉變。

從“抑制”等表述，到“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的定調，決策層選擇主動應變。首先從導向層面消除市場疑慮。房地產業(yè)作為國民經濟重要的組成部分，既關乎發(fā)展又聯系民生，本輪一系列的調整舉措可謂“應勢而生”。

從具體措施來看，此番政策并未一味“放寬”、“托底”、“救市”。

住建部、國土部發(fā)文表態(tài)，對住房供應明顯偏多地方減少住宅用地供應，住房供求矛盾比較突出的熱點城市酌情有效增加住宅用地供應規(guī)模。此外強調，優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調整。新政種種，表明分類調控的思路再次被明確。

在偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，兩部委通知實際體現了既有“托底”，又有“蓋帽”的整體思路。供應、庫存過剩的城市，多元化的方式將加速庫存消化穩(wěn)定市場；供不應求的城市繼續(xù)依據實際加大住宅供應，穩(wěn)定價。張宏偉則認為，短期來看一攬子措施為消化庫存提供了明確的依據，長期來看是促使地方政府、房企轉型謀求新發(fā)展方式的有力助推器。

從需求方來看，新政將進一步釋放“剛需”、“剛改”人群的消費需要，減輕購房者壓力。尤其是對二套房政策的放開，被業(yè)內人士普遍視為此輪新政的亮點。

張大偉向記者表示，二套房貸款政策的調整，對于改善需求來說將出現質變，去年央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實上已經放松了改善需求入市，此次對二套松綁，意味著改善需求將全面得到鼓勵。

新政供需兩端“雙劍齊發(fā)”，“表明在當前環(huán)境下，過嚴、從嚴的樓市政策已經回歸到正常化、長效化、市場化”，劉琳表示，符合當前市場化改革方向。

“買房子畢竟是件人生大事，動輒幾百萬，我還是多看幾家再觀望觀望吧”，在上述樓盤看房的剛需客小張告訴記者。