市民購買鄭州市域內樓盤時會被自動默認為“額外購買公攤面積”

　　頂端新聞·河南商報記者曾令統楊雪情文/圖

　　3月7日，全國政協委員洪洋建議取消商品房公攤面積，沖上了熱搜第一。在熱搜下的評論區，網友們紛紛點贊支持，稱該建議說出了老百姓的心聲。

　　委員提出建議后，鄭州一市民稱自己家的房子至少有152萬元用在了公攤面積上。那么，公攤面積為何備受爭議，是否應該取消？

　　買房公攤面積花152萬多元 市民質疑公攤面積的合理性

　　據了解，中國內地的期房預售、公攤面積等模式，都是上世紀90年代借鑒自香港。但實際上，香港已于9年前正式廢除了公攤模式，在徹底取消前，也經過了各方多年的爭論。

　　在鄭州，有市民買房為公攤面積甚至花費152萬元，更有市民購買的房產公攤面積占比接近29%。

　　“我們究竟是按照什么標準為‘公攤面積’買單？”鄭州市民張敏（化名）今年2月以總價618萬多元購買了鄭州一處住宅，房本顯示，她所購房產建筑面積為181.25平方米，實際套內面積為136.6平方米，公攤面積為44.65平方米，公攤面積占比達到了24.6%。按照其購房單價34097元/平方米算，公攤面積費用達到1522431.05元。

　　鄭州的王先生同樣困惑，他今年以總價90萬元的價格購買了一套73.17平方米的房產，其中套內面積為52.2平方米，公攤面積為20.97平方米，公攤面積占比接近29%。“一個房子接近三分之一都是公攤面積，這到底是咋算的？”

　　多數樓盤默認“額外購買公攤面積”

　　一般來說，7層以下住宅公攤率為7%~12%；7~11層住宅公攤率為10%~20%；12~33層住宅公攤率為14%~24%。

　　頂端新聞·河南商報記者走訪鄭州多個樓盤發現，市民們在購買鄭州市域內樓盤時，會被自動默認為“額外購買公攤面積”，且不同小區的公攤面積比也不盡相同，有的小區甚至出現“一樓一個公攤比例”的情況。

　　“事實上，‘同小區不同公攤比例’的現象是普遍存在的。”鄭州某地產集團的工作人員趙蘭（化名）告訴頂端新聞·河南商報記者。

　　據趙蘭介紹，以其工作的地產集團在東三環某樓盤為例，該小區共有17棟住宅，由于不同樓棟的梯戶比或該樓棟所處于小區位置的不同，甚至是戶型不同，最終所造成的“公攤比例”不盡相同。

　　“事實上，開發商在拿地的時候，在地價相同的情況下，自然也要考慮到成本的問題，梯戶比越大，住起來越舒服，同時開發商的成本越高。”趙蘭說。

　　公攤面積雖然是老生常談的問題，但確實需要給予進一步關注

　　3月7日，全國政協委員洪洋對商品房銷售公攤面積現象進行了批評。洪洋指出，在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象，最可怕的是公攤面積缺乏法律依據和制度約束。公攤哪些面積，公攤多少面積都是一團迷霧。

　　為此，洪洋建議取消公攤面積，將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次政協委員關注公攤面積的問題，從保護業主權益的角度來看值得肯定，也說明公攤面積的問題是業主普遍關注的問題。其次，他也建議公眾客觀理解此類提案的內容。

　　“此類問題雖然是老生常談的問題，但是從社區高質量發展以及購房交易公平透明等角度出發，確實需要給予進一步關注。”3月9日，嚴躍進接受采訪時表示，公攤面積的界定、公攤面積的成本和收益、此類問題后續解決的機制等，都需要進一步明確，以更好研究和處理此類問題。

　　要防范一邊取消公攤面積，一邊又滋生新費用

　　“還有一種顧慮也是需要考慮的，可能取消了公攤面積的概念，其他成本又增加起來了。”嚴躍進表示，改革的同時還要防范“一邊取消公攤面積，一邊又滋生新費用”的現象。

　　嚴躍進認為，關鍵其實是關于公攤面積的確定和定價的問題，關于公攤面積的政策應該如何調整，若是此類政策調整成本很高，如何優化目前的政策，這都是當前需要考慮的，“政策調整是一方面，政策調整的成本也是需要考慮的內容。”

　　嚴躍進介紹，常規來說，公攤面積大概是12%，即得房率大概是88%。總體上，大城市購房壓力大，公攤面積會更小，但小城市有的會更大。

　　“類似情況也確實需要一步步去改進，公攤的制度也是在過去摸滾爬打的過程中制定的。”嚴躍進說，從規范的角度看，公攤面積確實需要去論證，從物權法等角度去科學論證、規范操作。

　　是否取消公攤面積，鄭州市房管局曾回復5點意見

　　2019年，鄭州市政協委員在市政協十四屆二次會議上就曾提出“關于鄭州市商品房銷售按套內建筑面積計價取消公攤面積的建議”的提案，對此，鄭州市住房保障和房地產管理局于當年7月份給出了具體的回復。

　　在回復中，鄭州市住房保障和房地產管理局從房地產市場實際考慮，具體說明了按套內面積計價可能存在一些矛盾和問題。

　　一是按套內面積計價與目前以建筑面積為基礎的房地產管理體系之間銜接問題。回復中表示，在我國目前的房地產管理體系中，房屋建筑面積是各項工作的基礎數據，若因為改變商品房銷售方式而跟著改變整個房地產管理體系，既得不償失，還可能因此產生巨大的阻力，使工作難以開展。

　　二是房屋建設質量問題。按套內面積計價銷售房屋，共有分攤面積不再作為計算房屋售價的依據，可能導致開發企業為節約成本而在共有面積上不投入或少投入。

　　三是購房者在共有分攤面積上的所有權和使用權如何保證問題。

　　四是房屋單價“虛高”問題。按套內面積計價是以商品房總售價不變為前提的。因此，與按建筑面積計價相比，必然產生商品房單價表面上浮的現象。

　　五是推行按套內面積計價的合法性問題。為保證按套內面積計價順利推行，需要以地方性法規或行政規章的形式，確定推行按套內面積計價銷售的合法性，強制推行商品房銷售按套內面積計價方式。